Een ontwikkelaar verbouwt een monumentale boerderij tot vijf appartementen en vraagt € 170.000 aan btw terug over de verbouwingskosten. Het bedrijf wil de appartementen volledig gemeubileerd verhuren voor maximaal zes maanden aan tijdelijke bewoners, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De Belastingdienst weigert de btw-teruggaaf, omdat normale woningverhuur btw-vrijgesteld is. Voor vastgoedontwikkelaars rijst de vraag wanneer verhuur precies belast is. Wanneer valt verhuur van gemeubileerde appartementen onder de btw-belaste short-stay uitzondering?

Short-stay-uitzondering

Het ontwikkelbedrijf stelt dat de geplande verhuur van de appartementen btw-belast is. De appartementen worden volledig gemeubileerd verhuurd voor maximaal zes maanden aan mensen die tijdelijk in Nederland verblijven, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De huurders hoeven niet te zorgen voor inventaris of onderhoud. Deze verhuur concurreert volgens het bedrijf direct met hotels en vakantieverblijven, waardoor de short-stay uitzondering van toepassing is. Dit maakt de verhuur btw-belast en de verbouwkosten aftrekbaar.

De inspecteur houdt vol dat de verhuur btw-vrijgesteld is, omdat het in zijn ogen gewone woningverhuur betreft. De appartementen hebben in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (het BAG) een woonfunctie en zij kunnen voor langere duur worden gebruikt. De short-stay uitzondering geldt alleen voor echte hotel- en vakantieaccommodatie, niet voor appartementen die ook als gewone woning kunnen dienen. Omdat de verhuur vrijgesteld is, komt de btw op verbouwkosten niet voor aftrek in aanmerking.

Btw-belast

De rechtbank oordeelt dat het ontwikkelbedrijf volledig gelijk heeft door toepassing van de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens die criteria moet het gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om kort te verblijven, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor inventaris. Het bedrijf maakt aannemelijk dat het de appartementen volledig gemeubileerd wil verhuren voor maximaal zes maanden. Deze prestatie concurreert direct met hotels, omdat beide sectoren verblijf aanbieden voor relatief korte perioden met volledige uitrusting. Het feit dat de appartementen in het BAG een woonfunctie hebben, doet niet ter zake. De aard van de prestatie is beslissend. Omdat het bedrijf accommodatie verstrekt die concurreert met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, valt de verhuur onder de short-stay uitzondering en is deze btw-belast.

Maatwerk

Deze uitspraak bevestigt opnieuw de toepassing van criteria die de Hoge Raad al in 2007 vaststelde voor short-stay verhuur. De criteria zijn al jarenlang helder: kort verblijf, volledig gemeubileerd, geen zorg voor inventaris en concurrentie met hotels. De regels zijn duidelijk, maar de toepassing vraagt maatwerk per situatie.